Crédit immobilier : les banques font feu de tout bois pour capter des clients

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Les Echos, par Solenn POULLENNEC, le 17/07/2018

Les taux des crédits immobiliers restent au plancher tandis que les banques allongent la durée de leurs prêts. De quoi financer les clients les moins bien dotés. Les autorités sont sur leurs gardes.

Les banques hexagonales redoublent d’efforts pour conquérir les clients les plus jeunes et les plus modestes en finançant l’achat de leur logement, selon les données publiées mardi par l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Signe de cette détermination, la part des ménages bénéficiaires de crédits bancaires classiques dont la personne de référence a moins de 35 ans ou dont le revenu est inférieur à trois SMIC a augmenté cette année par rapport à 2017. Pour le marché du neuf, elle s’est établie respectivement à plus de 51 % et 41 % (contre 49 % et 37 % en 2017).

Des taux aussi bas qu’au début de 2017

Pour séduire cette clientèle, les banques ont encore revu le coût des emprunts vers le bas. « La concurrence entre les établissements ne s’est pas véritablement atténuée au cours du deuxième trimestre », estime Michel Mouillart, qui coordonne les travaux de l’Observatoire.

Ainsi, les taux des prêts à l’habitat ont poursuivi au mois de juin la baisse entamée l’été dernier en s’établissant à 1,44 % en moyenne (contre 1,46 % en mai) . Le coût des emprunts immobiliers n’est pas retombé au niveau exceptionnellement bas atteint à l’hiver 2016 mais est à un niveau proche de celui enregistré au début de l’année dernière.

Sans titre

L’Observatoire souligne que les baisses de taux constatées depuis un an ont été les plus significatives pour les ménages les moins biens dotés financièrement. Une façon de les aider à devenir propriétaires en dépit de la hausse des prix de l’immobilier enregistrée dans un très grand nombre de villes.

Une baisse de l’apport personnel

Les banques ne font pas seulement des efforts en termes de prix mais acceptent aussi plus volontiers de prêter à très long terme, à 25 voire à 30 ans et plus. En moyenne, la durée des prêts s’est ainsi établie à 18,5 ans en juin (222 mois). Ce niveau équivaut à une augmentation de la durée des prêts de quatre mois depuis le début de l’année. Cette évolution va de pair avec une baisse de l’apport exigé par les banques pour accorder un prêt. « Cette baisse de l’apport personnel est spectaculaire », assure Michel Mouillart.

Les banques peuvent se montrer d’autant plus accommodantes sur les conditions d’octroi des crédits que la production se replie sur fond d’essoufflement de la demande. Il y a eu un attentisme des emprunteurs en début d’année mais, depuis le début de l’été, on sent un retour de la demande, sachant qu’il ne s’agit pas de demandes de rachat de prêts.

Vers une hausse de la sinistralité

L’assouplissement des conditions d’octroi de crédit peut soulever des questions sur les risques pris par les banques. « Oui, on aura des hausses de sinistralité à venir. Est-ce qu’on est inquiet pour autant ? Non. On est dans un marché du financement qui est toujours très raisonnable, responsable et contrôlé », a cependant relativisé mardi, Jean-Marc Vilon, le directeur général de Crédit Logement, une société qui garantit les prêts.

Les autorités restent cependant sur leurs gardes. En juin, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’instance hexagonale chargée de surveiller la robustesse du système financier, s’est dit « vigilant » sur l’évolution des conditions d’octroi des crédits immobiliers. Dans une publication récente, le gendarme des banques, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) a par ailleurs souligné que les marges des banques sur les crédits à l’habitat étaient en « repli rapide ».